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樓市調控再去“行政化”:多地解禁“9070政策”
【作者】紀睿坤
信息來源:21世紀經濟報道  發布時間:2015-8-5

7月30日,全聯房地產商會“REICO工作室”發布報告稱, 2015年二季度,全國房屋銷售面積為3.2億平方米,同比增加13.3%,這也是房地產開發房屋銷售面積在連續5個季度負增長后,首度轉正。
    這并不能徹底扭轉樓市高庫存的壓力,截止到6月底,商品房待售面積65738萬平方米,環比增加72萬平方米,仍處高位。
    REICO工作室博士任榮榮表示,中國房地產市場正在經歷筑底過程,三季度仍將以去庫存為主。
    21世紀經濟報道記者采訪了解,去庫存,穩投資仍將是大部分庫存高企的地方政府的樓市關鍵詞,除了限價、限購之外,政府介入地產的另一只行政之手——住房供應套型硬性指標也在逐漸退出。
    經不完全統計,有超10省市出臺政策,明文取消了執行近十年的“9070”政策。   住建部相關人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,考慮到各地的住房樓市條件差異,地方可以基于當地的實際需求,在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下,允許房企適當調整套型結構。
    增加去庫存壓力
    所謂“9070政策”,源于2006年5月,住建部等9部委出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,要求新建住宅項目,套型建筑面積90平方米以下的戶型必須占整個項目的70%以上。
    該政策出臺的初衷是增加普通商品住房供應,穩定房價,為確保落實,該套型限制作為土地出讓的前置條件,被要求嚴格執行。但政策出臺之初,便廣受爭議。
    上海易居研究院研究員嚴躍進稱,“9070”政策出臺時,商品房、剛需房的需求者在總購房者中占比較大,國家強制性地要求建90平方米以下的房子是符合當時現實需求的,一定程度上避免了開發商過度開發別墅、大戶型等,造成樓市戶型結構畸形。
    在出臺初期,“9070”政策在一定程度上保證了樓市均衡穩定地發展。但隨著住宅市場由增量市場向存量市場變化,上述以增加普通商品房供應為主的行程措施,卻為去庫存帶來了壓力。
    “本來市場都不好,從地段和需求出發,90平米以下的小戶型可能明明不適合市場需求,但還得按照中小戶型設計,更難賣?!焙銑ど車囊晃環科蟾弊懿酶嫠?1世紀經濟報道記者。
    上述房企人士亦表示,現在樓市的首套和二套房的首付降低,購房群體也更側重于大戶型。套型限制已經直接影響了開發商的銷售速度。
    多地已取消“9070政策”
    隨著樓市由增量市場向存量轉移,決策層已經在思考取消“9070政策”全國一刀切的必要性。
    7月29日,南京國土局掛出了7幅地塊,其中三幅帶有住宅性質的地塊取消了“9070”的套型限制。
    南京并非是全國首個取消住房供應套數硬性指標的城市。
    經21世紀經濟報道記者不完全統計,天津、杭州、青島、四川、江西、河南、福建等超10省市明確取消了住房供應套型指標限制。
    在中房協名譽副會長朱中一看來,“9070”不設硬性規定是優化房地產市場環境,把戶型交給市場、購房者決定的措施之一,也符合當前的趨勢。
    需要注意的是,市場已經顯現對不同套型面積的商品房選擇,以上海為例,根據中國指數研究院的數據,2014年,90-120平米戶型成交量占比33%,取代70-90平方米戶型成交套數,成為成交占比最大的戶型。
    這也是住房消費必經的階段,“在解決居住問題后,對居住的舒適度有了更高的要求,除了90平米以下的首套剛需,改善性住房需求也屬于新剛需,需要支持?!敝熘幸喚檣?。
    住建部一位人士介紹,樓市由增量邁向存量市場亦存在諸多差異化特征,比如不同城市,區域甚至套型結構等存在差異。   因此,2015年住建部把優化住房及用地供應結構,作為促進房地產市場平穩健康發展的重要舉措,各地可以合理安排住房用地供應規模,促進用地結構調整,優化住房供應套型。
    在北京中原地產首席分析師張大偉看來,市場存在多個規避“9070”政策的方式,比如一房兩本等,多地的9070政策名存實亡,在去庫存,促進房地產政策回歸市場化的體制下,后續或將有越來越多的城市取消“9070”的套型面積限制。
   

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